부동산 불경기에 준비해야 하는 3가지 투자 방법
더 빨리 부자가 되는 길, 부스터입니다.
요즘 부동산 시장 매우 어렵죠? 아파트, 상가, 오피스 할 것 없이 매매 절벽으로 힘든 상태입니다. 그만큼 부동산 가격에 거품이 껴있었습니다. 모든 투자가 그렇듯 반드시 공부가 선행이 되어야 하고 작은것부터 시작하여 크게 이루어야 하는데요. 2020년 이후에 부동산 투자 어땠나요? 지금 아니면 집 못산다! 돈 버는 기회가 널렸는데 안하면 바보다! 이런식으로 부동산에 대해 잘 모르는 사람들이 무지성으로 뛰어들도록 유도하는 사람들이 너무나 많았습니다. 그 결과, 현재 통계상 경매건수는 나날이 늘어가고 있고 영끌족은 부채에 대한 이자로 고생하는 사람들이 많습니다.
결론적으로 부동산 시장에 “공포”가 도래했습니다. 이 “공포”는 상당히 긴 시간 부동산 시장을 위축시킬 것입니다. 이는 모두가 알고 있는 사실입니다.
그런데 동산이든 부동산이든 모든 투자는 “싸게 사서 비싸게 파는 것”이 핵심입니다. 또한, “보유하는 동안 수익이 발생”한다면 더욱 좋겠죠.
이런 관점에서 볼 때, 당장 1~2년 부동산에 투자를 하지 않더라도 우리는 부동산을 공부할 필요가 있습니다. 왜? 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 기회이자 보유하는 동안에도 수익이 발생할 수 있는 것이 바로 부동산이기 때문입니다. 부동산 매매는 결국 바닥에 닿는 순간 활성화될 것입니다. 아직 시간이 많이 남아있다고 생각합니다. 결국, 공부를 통해 준비해서 쌓은 혜안과 경험을 바탕으로 기회가 왔을 때 잡는 것은 지금부터 준비하는 자들의 몫이라 생각합니다.
오늘은 부동산 불경기에 준비해야 하는 3가지 투자 방법에 대해 공유드리려고 합니다.
수익형 투자
수익형 투자란 누구나 알 듯 부동산을 사서 임대를 놓아 임대수익을 취하는 투자입니다. 이 방법의 장점은 부동산 가격이 하락하더라도 임대수익이 보장되기 때문에 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 부동산 가격이 하락했을 때 시작하면 부동산 가격이 하락할 위험까지 덜면서 안정적인 임대 수익까지 만들 수 있습니다. 경매를 통해 좋은 위치 부동산을 취득할 수 있다면 더욱 좋은 기회가 되겠습니다.
단, 부동산의 위치, 주변 환경, 시설 상태, 현 임대료, 현 임차인의 임대기간, 임차인의 업종, 투자 시점의 금리 등을 꼼꼼하게 종합하여 판단 후 결정을 해야 할 것입니다. 지방의 군지역이라도 핵심 상권은 존재합니다. 아무리 경기가 좋지 않더라도 공실 발생율이 매우 적은 지역이 있습니다. 미리 사전에 공부 및 조사하고 완전히 내 손바닥 안처럼 되도록 노력하는 것이 중요하겠습니다.
임대차법에 대해서도 공부하고 임대차 계약서 및 임대관리를 체계적으로 할 수 있는 방법도 미리 공부한다면 더 안전한 수익형 투자를 할 수 있는 준비가 될 것입니다.
갭 투자
2024년 현시점에서는 어려운 방식입니다. 하지만, 미리 준비하는 자에게는 기회가 오면 분명히 수익이 되는 방식이겠습니다. 갭투자란 부동산의 매매가와 전세가를 차이, 즉 갭을 이용하는 투자입니다. 현재 많은 부동산 투자자들이 이 갭투자로 인해 손해를 보고 있습니다. 이유는 분명합니다. 팔아야 할 때 샀기 때문입니다.
부동산 버블이 형성되기 전, 보다 나은 금리로 대출 받아 갭투자 했던 사람들은 이미 벌고 매매 수익을 발생시켰습니다. 제가 앞서 말씀드렸듯, “싸게 사서 비싸게 파는 것”은 부동산이든 주식이든 모두 마찬가지입니다. 실패하는 투자자들이 비싸게 사서 싸게 팔면서 자신의 재산을 점점 잃는 경험을 합니다.
우리는 미리 준비를 해야합니다. 경제는 큰 싸이클로 돌아갑니다. 결국, 어느 순간이 오면 부동산 부양책이 다시 나올 것이고 금리가 인하될 것이고 LTV 규제에 변화도 있을 것입니다. 부동산은 주식과 같은 유동성이 심한 자산이 아닙니다. 아주 천천히 움직입니다. 따라서 미리 준비한다면 결국 시간은 나의 편이 될 것입니다.
분양권 투자
분양권 투자란 아직 완공되지 않은 부동산의 분양권을 사서 프리미엄을 받고 팔거나, 완공 후 시세차익을 얻는 투자입니다. 분양권 투자를 많이 했던 이유는 부동산 가격이 상승하면 프리미엄이나 시세차익을 커질 수 있기 때문에 많은 사람들이 청약 통장을 사용해서 분양권을 획득하고 프리미엄을 붙여 매도하는 경우가 많았습니다. 현 시점에서는 당연히 위험한 방식입니다.
현재와 같은 상황이 지속되고 여기저기 미분양 사태가 속출하면 분양권에 프리미엄이 아니라 마이너스 금액이 붙는 현상이 발생합니다. 이 부분도 미리 공부하여 시점을 잘 잡는다면 분명히 수익을 가져다 줄 수 있는 좋은 방법입니다.
분양권에 관해 투자할 때는 분양권의 유효기간이 제한되어 있거나 분양권 매매가 제한 및 금지된 상태일 수 있으니 유의하셔야 합니다. 또한, 매도자나 매수자가 사기꾼일 가능성도 있습니다. 따라서 거래 대상의 신뢰도를 검증할 수 있는 방법을 미리 공부하셔야 합니다. 분양권의 매매계약서도 꼼꼼히 살필 필요가 있고 분양권의 매매보증보험 상품도 필요에 따라 활용하는 방법을 추천합니다.
결론적으로 부동산 경기가 심각한 상황에서 우리가 직접 투자해서 수익을 낼 수 있는 방법은 극히 제한적입니다. 이 시기에는 부동산 시세가 바닥에 닿고 다시 올라오는 시점에 우리가 어떤 기회를 노려야 하고 어떻게 준비해야 하는지 고민하고 공부하는 것이 중요하다고 생각합니다. 결국, 현 추세대로 부동산이 폭락에 폭락을 거듭하면 마지막에 현금을 들고 준비하고 있던 사람들이 돈을 벌기 시작할 것입니다. 그 때 그 주인공이 여러분이 되길 기원합니다. 감사합니다.